Hiện nay chưa hề có tiêu chuẩn quốc tế trong việc định nghĩa văn phòng cho thuê hạng A, B, C là gì? Tùy từng quốc giá sẽ có các tiêu chuẩn phân loại và xếp hạng cao ốc văn phòng khác nhau. Các tiêu chuẩn này phụ thuộc vào điều kiện của mỗi quốc gia, không thể áp đặt chung; tuỳ từng thị trường, từng địa phương sẽ có các quy chuẩn riêng.
Ví dụ tại Anh, tiêu chuẩn về kích thước hầm, bãi đỗ xe ô tô vốn không quan trọng, nhưng tại Hong Kong, bãi xe lại là một trong những tiêu chí hàng đầu & ảnh hưởng lớn đến kết quả xếp hạng. Ở Úc, yếu tố môi trường được đặc biệt xem trọng. Nhật Bản lưu tâm đặc biệt đến chỉ số an toàn, trong khi nhiều quốc gia khác lại không quan trọng vấn đề này.
Các tiêu chuẩn đánh giá cũng không bền vững theo thời gian mà sẽ liên tục thay đổi theo từng thời điểm.
7 tiêu chí phân loại và xếp hạng cao ốc văn phòng
(tổng hợp bởi MRF – Moscow Research Forum)
1) Phân loại cao ốc văn phòng cho thuê theo hệ thống kỹ thuật
| STT | TIÊU CHÍ | HẠNG A | HẠNG B | HẠNG C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | HỆ THỐNG KỸ THUẬT | |||
| 1.1 | BMS / BAS: hệ thống quản lý tòa nhà tự động | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 1.2 | Hệ thống điều hòa | Điều hòa trung tâm | Điều hòa trung tâm | Điều hòa treo tường |
| 1.3 | Phòng server được làm lạnh 24/24. Nhiệt độ trong khu vực văn phòng 22-23 độ (+-1). Khí tươi 60 m3/một giờ/10 m2 văn phòng. | Bắt buộc | Nên có | Không áp dụng |
| 1.4 | Hệ thống phòng cháy chữa cháy | Bắt buộc | Bắt buộc | Bắt buộc |
| 1.5 | Thang máy | - Thương hiệu nổi tiếng | - Thương hiệu nổi tiếng | Không bắt buộc |
| - Sức chứa tối thiểu 16 người/thang | - Sức chứa từ 12-16 người/ thang | |||
| - Tỉ lệ tối thiểu 4 tầng / 1 thang máy | ||||
| - Có thang chở hàng riêng biệt | ||||
| 1.6 | Nguồn điện | - 2 nguồn điện độc lập, tự động chuyển nguồn | - Máy phát điện dự phòng | Không bắt buộc |
| -Máy phát điện dự phòng | ||||
| - Bộ lưu điện UPS cho hệ thống kỹ thuật | ||||
| 1.7 | Hệ thống giám sát an ninh: CCTV, bảo vệ 24/7 tại các điểm ra vào | Bắt buộc | Bắt buộc | Không áp dụng |
2) Phân loại cao ốc văn phòng cho thuê theo cấu trúc toà nhà
| STT | TIÊU CHÍ | HẠNG A | HẠNG B | HẠNG C |
|---|---|---|---|---|
| 2 | CẤU TRÚC TÒA NHÀ | |||
| 2.1 | Độ cao trần: | Tối thiếu 2.7m | Tối thiểu 2.5m | Tùy chọn |
| 2.2 | Mặt bằng | Không có vách cứng ngăn chia, lưới cột lớn hơn 6x6 m | Không có vách cứng ngăn chia | Không áp dụng |
| 2.3 | Diện tích sàn | >1.000 m2 | 500 - 1000 m2 | < 500m2 |
| 2.4 | Diện tích tòa nhà | > 10.000 m2 | > 5.000 m2 | Không áp dụng |
| 2.5 | Hệ số diện tích không hữu ích | < 12% | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 2.6 | Khả năng chịu tải | >400kg /m2 | > 300kg /m2 | Không áp dụng |
| 2.7 | Mức độ hoàn thiện (mặt ngoài và khu vực công cộng) | Vật liệu cao cấp | Vật liệu chất lượng cao | Không áp dụng |
| 2.8 | Sàn nâng | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
3) Phân loại cao ốc văn phòng cho thuê theo vị trí toà nhà
| STT | TIÊU CHÍ | HẠNG A | HẠNG B | HẠNG C |
|---|---|---|---|---|
| 3 | VỊ TRÍ TÒA NHÀ | |||
| 3.1 | Vị trí tốt, Vị trí tốt, không bị các công trình xung quanh ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh tòa nhà (VD: nhà tang lễ, trại giam...) | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 3.2 | Giao thông thuận tiện (gần các khu vực công cộng, bến xe bus, bến taxi...) | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
4) Phân loại cao ốc văn phòng cho thuê theo vị trí đậu xe
| STT | TIÊU CHÍ | HẠNG A | HẠNG B | HẠNG C |
|---|---|---|---|---|
| 4 | NƠI ĐỖ XE | |||
| 4.1 | Hầm đỗ xe | Tối thiểu 2 hầm | Tối thiểu 1 hầm | Không áp dụng |
| 4.2 | Bãi đỗ xe phụ / đỗ xe khách | Bắt buộc | Tùy chọn | Không áp dụng |
| 4.3 | Tỉ lệ chỗ đỗ xe | Tối thiểu 1 chỗ đỗ ô tô / 100m2 diện tích thuê (>1%) | Tùy chọn | Không áp dụng |
5) Phân loại cao ốc văn phòng cho thuê theo chủ sở hữu
| STT | TIÊU CHÍ | HẠNG A | HẠNG B | HẠNG C |
|---|---|---|---|---|
| 5 | SỞ HỮU | |||
| 5.1 | Một chủ sở hữu duy nhất toàn bộ tòa nhà (các sàn, các tầng không được sở hữu bởi nhiều chủ) | Bắt buộc | Tùy chọn | Tùy chọn |
| 5.2 | Cấu trúc sở hữu minh bạch | Tùy chọn | Tùy chọn | Tùy chọn |
6) Phân loại cao ốc văn phòng cho thuê theo đơn vị quản lý toà nhà
| STT | TIÊU CHÍ | HẠNG A | HẠNG B | HẠNG C |
|---|---|---|---|---|
| 6 | QUẢN LÝ TÒA NHÀ | |||
| 6.1 | Bộ phận quản lý | Được quản lý bởi công ty chuyên nghiệp, đang quản lý từ 5 tòa nhà trở lên (diện tích mỗi tòa trên 5000 m2) | Công tác quản lý được tổ chức tốt | Tòa nhà tự quản lý |
7) Phân loại cao ốc văn phòng cho thuê theo năm hoàn thành
| STT | TIÊU CHÍ | HẠNG A | HẠNG B | HẠNG C |
|---|---|---|---|---|
| 7 | NĂM HOÀN THÀNH | |||
| 7.1 | Năm hoàn thành và đưa vào khai thác (độ cũ mới của tòa nhà) | Không quá 15 năm | Không áp dụng | Không áp dụng |
Cao ốc văn phòng sẽ dần xuống cấp theo thời gian sử dụng. Thời gian được đưa vào khai thác vận hành càng lâu, cơ sở vật chất, trang thiết bị toà nhà sẽ càng bị khấu hao & xuống cấp. Bên cạnh đó, các toà nhà được khai thác lâu năm cũng không còn đáp ứng được xu hướng thiết kế ở thời điểm hiện tại.
Văn phòng cho thuê hạng A tại TP.HCM
Nếu mang tiêu chuẩn quốc tế áp dụng cho thị trường cao ốc văn phòng cho thuê tại TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung, hiện chúng ta chưa có cao ốc văn phòng nào đáp ứng được chuẩn A. Những cao ốc hạng A hiện nay ở Việt Nam đều ít nhiều đã được xếp hạng theo tiêu chuẩn địa phương hóa.
Tại TP.HCM, các cao ốc văn phòng đạt chuẩn hạng A hiện tại trước hết cần đáp ứng các tiêu chí tối thiểu sau:
Một số cao ốc văn phòng hạng A tiêu biểu tại TP.HCM
Văn phòng cho thuê hạng B tại TP.HCM
Một số cao ốc văn phòng hạng B tiêu biểu tại TP.HCM
Văn phòng cho thuê hạng B
Văn phòng cho thuê hạng C
Giữa các cao ốc mới và cũ (đã vận hành lâu năm) rõ ràng có sự khác biệt rất lớn về nội thất, thiết kế, quy mô. Thị trường càng đa dạng sản phẩm thì sự cạnh tranh càng khốc liệt. Mỗi tòa nhà đều có ưu điểm và nhược điểm riêng, tùy theo thị trường bản địa. So với các tòa cao ốc mới khánh thành và đi vào hoạt động vài năm gần đây; các tòa nhà cũ vẫn có những lợi thế đặc thù cho riêng mình. Đẳng cấp & giá thuê của tòa nhà phụ thuộc vào chất lượng dịch vụ, tiện ích, mức độ thỏa mãn của khách thuê khi sử dụng.
Giá thuê là sự phản ánh rõ nét nhất về đẳng cấp & phân khúc toà nhà
Nếu giá thuê không hợp lý, (cao hơn giá trị thực tế của tòa nhà), sẽ rất khó để tòa nhà thu hút khách thuê mới, trong khi khách thuê cũ sẽ dần rời đi & có xu hướng tìm sang những lựa chọn khác mới hơn. Khi đó giá chào thuê sẽ tự giảm xuống để phù hợp với mặt bằng giá chung của thị trường.
Tham khảo thêm:
Về Tác giả
